文在寅执政四年房地产答卷难及格：首尔房价这些年经历了什么？

韩国总统文在寅就职4周年之际，政府发行了其上任4周年的成果资料集，然而资料集中政府为稳定房价所推行的各类房地产对策、第3期新城等新住宅用地组成、调高公示价格现实化率（公示价格与市场价格的比值）路线图等房产政策核心内容被全部删除。而文在寅在日前举行的就职4周年特别讲话和记者会上也曾承认他在房地产政策上的失败，表示执政四年来最遗憾的部分就是房地产问题，未能实现稳定房价的目标。

那么自现政府执政以来，首尔房地产市场出现了哪些问题？
 
▲购房“内卷化”严重 公寓住宅认购竞争率及中签加分大幅上升

根据房地产114和Zigbang对韩国房地产院公布的认购数据信息分析结果，从去年5月至今年4月，首尔第1等级（“住宅请约综合储蓄”加入超过2年以上，缴纳次数超过24次或缴纳额超过认购储蓄基准）平均认购竞争率达到94.1:1。这一数据是文在寅就任首年（2017年5月至2018年4月）竞争率（15.1:1）的6倍以上。同期，全国公寓住宅第1等级平均认购竞争率由12.6:1上升至24.6:1，增长近1倍。

实际上韩国新房认购竞争率始终保持逐渐上涨的趋势，但过去一年来，韩国房价高涨，竞争率也明显走高。在文在寅上任的第一年，京畿道和仁川的认购竞争率曾分别为6.1:1和6.5:1，而4年间这两项数据分别升至27.3:1和22.8:1。在5大地方广域市（釜山、蔚山、大邱、大田、光州）中，釜山的认购竞争率涨势明显，从文在寅执政第三年期间的13.2:1升至第四年的69.2:1，仅一年时间就升至5倍之多。而在新楼盘交易市场中，认购竞争率刷新历史纪录的情况也集中出现在其任期第四年（2020年年末）。

分析认为，这一情况主要是受到去年下半年新租赁法实施的影响，全租房价格不稳定与民间公寓住宅开盘价上限制重启等因素叠加，导致认购市场出现过热现象。具体来看，去年10月至12月开盘的京畿道城南市寿井区仓谷洞“慰礼Xi The city”认购竞争率达617.6:1，釜山市水营区南川洞“Hillstate南川thefirst”小区认购竞争率为588.0:1，首尔市城东区上一洞“高德ARTES MISOZIUM”竞争率为537.1:1，京畿道果川市葛岘洞“果川PRUGIO”和“果川LECENTO DESIAN”的认购竞争率也分别达到534.9:1和470.3:1。

▲政策接连出台 房价涨势难遏

文在寅政府成立以来，曾先后20余次颁布房地产政策，但以首尔为中心，全国房价仍不断攀升。由于不同机构对首尔房价的涨幅统计有所差异，根据韩国房地产院和KB国民银行发布的统计显示，4年间首尔地区房价涨幅分别为15%和35%。而从实际交易价格统计来看，过去4年间，首尔公寓住宅价格翻番的小区也并不少见。

韩国房地产院10日公布的“月住宅价格动向调查统计”显示，文在寅就任的2017年5月至今年4月，韩国全国房价涨幅达到10.75%。其中公寓住宅上涨12.01%，独栋住宅上涨12.34%，联立住宅上涨2.69%。

同期首都地区房价上涨17%。其中首尔房价上涨15.39%。京畿道和仁川房价分别上涨18.48%和14.76%。从具体地区来看，首尔市内麻浦区房价涨幅最高，达到20.67%。其后依次为松坡区（19.55%）、永登浦区（19.02%）、龙山区（18.59%）、城东区（18.73%）、江南区（18.10%）和江东区（18.01%）。京畿道内水原通灵区房价涨幅创下最高纪录，达到42.6%。而龙仁水枝区（41.83%）、九里市（40.82%）、光明市（36.48%）等也出现较高涨幅。仁川市延寿区（27.46%）和西区（15.26%）房价上涨明显。

而根据民间调查机构KB国民银行发布的统计结果，文在寅执政4年来，首尔房价涨幅高达34.95%，为政府部门统计数据的2倍以上。KB统计结果显示，4年间芦原区房价涨幅高达52.09%，在首尔所有地区中涨幅居首。其后依次为永登浦区（48.04%）、阳川区（46.21%）和松坡区（44.49%）。不过，由于KB统计是银行界为计算房贷适当的担保价值而制定的统计，挂牌价所占比重会相对加高，因此与以实际交易价格为主制定统计的房地产院数据相比，涨幅偏高的情况较为常见。

▲房产政策变身导火索 租房价格险“失控”

KB房地产日前公布的数据显示，以今年4月为基准，首尔公寓平均全租价格为6.1004亿韩元（约合人民币347万元），较4年前的2017年4月（4.2439亿韩元）上涨1.8565亿韩元（43.7%），为全国公寓住宅全租价格（3.0674亿韩元）的两倍左右。文在寅政府初期全租价格为4亿韩元出头的首尔公寓住宅截至去年7月（3年零3个月时间）仍维持在5亿韩元以下，而8月突破5亿韩元后，仅过7个月时间，价格就超过6亿韩元水平线。

据了解，韩国政府去年7月开始导入“合同更新请求权制”等法案，以保护承租人权益。根据其内容，承租人有权在首次签约合同基础上，要求续约2年。续租时，房屋租价涨幅不得超过5%。该法案推出后，不少租房者选择延长合同，导致全租市场房源大量减少，同时在搬家旺季的影响下，市场难以满足租赁需求，租房市场价格暴涨。

调查还显示，随着租房市场价格的不断攀升，不同地区间房价两级分化问题不断加深。首尔江北地区公寓住宅4月的平均全租价格为4.9627亿韩元，较4年前（3.5012万韩元）上涨1.4615万韩元（41.7%）。而江南地区公寓住宅同期价格由4.8763亿韩元涨至7.1004亿韩元，上升2.2241亿韩元（45.6%）。由此，江北和江南地区公寓住宅的全租价格差由4年前的1.3751亿韩元扩大至今年4月的2.1377亿韩元。

韩国政府未来如何完善对房屋租赁市场造成负面影响的“租赁三法”等政策目前还不得而知。不过文在寅在此前的演讲中表示，政府的房地产政策基调是保护实际居住需求者，因此政府现行政策的大方向预计不会改变。